Актуально по состоянию на 10.10.2022
Содержание:
Образцы документов:
- Образец договора залога;
- Образец договора залога автомобиля;
- Образец договора залога имущества третьего лица.
Что такое нотариальное удостоверение договора о залоге?
По содержанию нотариально удостоверенный договор о залоге не отличается от договора в простой письменной форме, так как регулируется теми же нормами законодательства.
Отличие состоит в том, что в процессе помимо сторон участвует нотариус – независимое третье лицо, проверяющее законность сделки.
При нотариальном удостоверении сделки нотариус выявляет волеизъявление участников сделки и соответствие ему заключаемой сделки. Также нотариус проводит правовую оценку сделки и проверяет:
1) соответствие содержания проекта сделки требованиям законодательства;
2) принадлежность имущества (предмета сделки), факт государственной регистрации или иной регистрации права, сделки или имущества в случаях, предусмотренных законодательством;
3) наличие или отсутствие ограничений (обременений) прав на имущество, препятствующих совершению сделки;
4) наличие согласия лиц (разрешения органа), если такое согласие необходимо для совершения сделки;
5) иные обстоятельства, имеющие значение для удостоверения сделки.
При заключении договора в простой письменной форме проверка всех этих обстоятельств ложится на стороны. Последние в отличие от нотариуса не наделены полномочиями истребовать от государственных органов и иных организаций (в том числе из АИС в установленном законодательными актами порядке) сведения и (или) документы, необходимые для совершения нотариальных действий. Исключения составляют сведения и (или) документы, для выдачи которых требуется вынесение судебного постановления.
Больше информации о договоре залога по ссылке.
Способы обращения взыскания на заложенное имущество
На основании договора о залоге, заключенного как в простой письменной, так и в нотариальной форме, можно обратить взыскание на заложенное имущество двумя способами:
- в судебном порядке;
- путем заключения нотариального соглашения об обращении взыскания на предмет залога.
По соглашению залогодержателя с залогодателем об обращении взыскания на предмет залога (далее – соглашение, если не указано иное) на основании подп. 1.2 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 01.03.2010 № 3 "О некоторых вопросах залога имущества" (далее – Декрет № 3) допускается удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд.
Соглашение должно быть нотариально удостоверено. Заключение такого соглашения в простой письменной форме не предусмотрено.
Преимущество заключения соглашения перед обращением взыскания в судебном порядке состоит в том, что заключить соглашение быстрее и в нем стороны могут согласовать такие условия, которые наиболее приемлемы для них.
В силу подп. 1.2 п. 1 Декрета № 3 по общему правилу соглашение может быть заключено как до, так и после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с той же нормой в соглашении можно предусмотреть только предоставление права залогодателю, либо залогодержателю, либо иному лицу по их выбору продать от имени залогодателя заложенное имущество. Переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю по такому соглашению предусматриваться не может.
Исключения из этого общего правила закреплены в подп. 1.2-1 и 1.3 п. 1 Декрета № 3.
Подпунктом 1.2-1 п. 1 Декрета № 3 определен иной порядок обращения взыскания при непогашении в установленный договором срок задолженности по микрозайму, исполнение обязательств по которому обеспечено залогом движимого имущества, предназначенного для личного, семейного или домашнего использования, сумма оценки которого не превышает 100 базовых величин.
В данном случае залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество самостоятельно в соответствии с порядком, определенным правилами предоставления микрозаймов, утверждаемыми микрофинансовой организацией, если иной порядок не установлен договором микрозайма. То есть для данного требования предусмотрен иной (не посредством заключения нотариально удостоверенного соглашения) порядок внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.
Частью 2 подп. 1.2 п. 1 Декрета № 3 также установлен иной порядок внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество – удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущественного права (требования) на получение денежных средств на основании договора залога (иного соглашения, заключенного между залогодержателем и залогодателем).
Но, в отличие от порядка удовлетворения требования по договорам микрозайма, данный порядок является альтернативным заключению соглашения. То есть в случае, если заложено имущественное право (требование) на получение денежных средств, залогодержатель может выбирать: обратить взыскание на заложенное имущество посредством заключения соглашения с реализацией заложенного права (требования) только третьему лицу либо предусмотреть в договоре залога или ином соглашении с залогодателем возможность оставления заложенного права (требования) за собой.
Соглашение отличается от договора о залоге по предмету и содержанию.
Предмет договора о залоге – обеспечение обязательства залогом, предмет соглашения – только порядок реализации заложенного имущества при неисполнении обеспеченного залогом обязательства.
Можно ли включить нормы о порядке обращения взыскания на заложенное имущество в договор залога? Законодатель предусматривает такую возможность прямо только для случая удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного имущественного права (требования) на получение денежных средств. Для остальных видов имущества нормы, допускающие такое урегулирование, отсутствуют.
Когда обращение взыскания возможно только в судебном порядке?
В подп. 1.3 п. 1 Декрета № 3 перечислены случаи, в которых взыскание на заложенное имущество может быть обращено только в судебном порядке. К ним относятся случаи, когда:
- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;
- предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
- для ипотеки имущества требуется согласие (решение) иного лица или государственного органа;
- предметом залога является имущество, относящееся к историко-культурным ценностям;
- предметом залога является ограниченно оборотоспособное имущество;
- предметом залога является предприятие как имущественный комплекс.
В первых двух случаях невозможность удостоверения соглашения связана с волеизъявлением заинтересованных лиц или невозможностью его установить.
Общими нормами, регулирующими совершение нотариальных действий, также предусмотрены основания для отказа в удостоверении сделки в таких случаях. Статья 71 Закона Республики Беларусь от 18.07.2004 № 305-З “О нотариате и нотариальной деятельности” (далее - Закон о нотариате) устанавливает, что нотариусы отказывают в совершении нотариального действия, если по истечении срока отложения нотариального действия не устранены обстоятельства, препятствующие его совершению. Одним из оснований отложения совершения нотариального действия является наличие необходимости установления в соответствии с законодательством отсутствия у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия (абз. 3 ч. 1 п. 2 ст. 61 Закона о нотариате).
Третий случай является специальной нормой, содержащейся только в Декрете № 3. Если требуется согласие (решение) иного лица (кроме лиц, указанных в абз. 3 подп. 1.2 п. 1 Декрета № 3) или государственного органа, правило об обращении взыскания на заложенное имущество исключительно в судебном порядке установлено только для ипотеки. В отношении иных видов залога действует норма ч. 3 подп. 1.2 п. 1 Декрета № 3, в силу которой после получения согласия (решения) лица или государственного органа в установленном порядке возможно заключение соглашения.
Таким образом, нотариус должен отказать в удостоверении соглашения об обращении взыскания на предмет ипотеки, если ему стало известно о том, что для ипотеки требуется согласие иного лица (кроме лиц, указанных в абз. 3 подп. 1.3 п. 1 Декрета № 3) или государственного органа в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 71 Закона о нотариате.
Процедура нотариального удостоверения соглашения
При удостоверении соглашения нотариус проверяет все обстоятельства, перечисленные в ст. 74 Закона о нотариате.
Соответственно, нотариусу необходимо предоставить:
- договор залога;
- договор, в котором закреплено обеспеченное залогом обязательство;
- документы, подтверждающие принадлежность предмета залога.
В случаях, когда законодательством предусмотрена государственная или иная регистрация предмета залога и сделок с ним (недвижимость, транспортные средства), нужно предоставить документы, подтверждающие такую регистрацию.
Согласия на заключение соглашения, предусмотренные законодательством:
- согласие супруга, если предметом залога является недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности;
- согласие уполномоченного органа юридического лица, если предмет залога – имущество, принадлежащее юридическому лицу, и такое согласие необходимо в соответствии с законодательством или уставными документами, и т.п.
Что проверяет нотариус
Если речь идет о недвижимом имуществе, то по выписке из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним нотариус проверяет государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него, наличие ограничений (обременений) прав.
Также нотариус устанавливает личность обратившихся к нему граждан по паспортам или иным документам, удостоверяющим личность, проверяет полномочия представителей, дееспособность физических лиц, правоспособность юридического лица, если оно участвует в соглашении.
Справочно
Если у обратившихся лиц отсутствуют какие-либо из необходимых документов, нотариус может запросить их в соответствии со ст. 60 Закона о нотариате.
Нотариус также может удостоверить необходимые согласия при явке лиц, согласие которых требуется для удостоверения соглашения.
Если имеются все необходимые для удостоверения соглашения документы, соглашение может быть удостоверено в день обращения сторон.
В случае, если стороны обратились к нотариусу за составлением проекта соглашения и их пожелания по условиям, которые должны быть закреплены в соглашении, требуют больших временных затрат, срок удостоверения соглашения может быть продлен до 3 рабочих дней (ч. 1 п. 1 ст. 61 Закона о нотариате). В случае, если для удостоверения соглашения требуется запрашивать документы, срок его удостоверения продлевается до получения ответов на запросы, но не более чем на 1 месяц (ч. 4 п. 1 ст. 61 Закона о нотариате).
Справочно
Нотариальные тарифы за удостоверение соглашения утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.12.2013 № 1145. Так, если в соглашении участвуют только физические лица (в том числе ИП), нотариальный тариф составит 200 % базовой величины, т.е. 2 базовые величины. Если хотя бы одним из участников является юридическое лицо, нотариальный тариф составит 330 % базовой величины. Помимо удостоверения договора также оплачиваются услуги правового (консультация, составление проекта договора и т.д.) и технического характера (оформление документов), оказанные нотариусом. Размер нотариального тарифа за эти услуги также предусмотрен вышеуказанным постановлением и зависит от их объема.
Как обратить взыскание на предмет залога при нарушении обязательства
Порядок реализации заложенного имущества по соглашению определен подп. 1.4 п. 1 Декрета № 3.
Нормой предусмотрено, что реализация заложенного имущества производится путем его продажи с публичных торгов лицом, которое уполномочено на это соглашением.
Исключение сделано для случаев удовлетворения требований о погашении банковского кредита за счет заложенного имущества. По таким требованиям без проведения торгов может быть продано любое заложенное имущество, кроме земельного участка, находящегося в частной собственности, права аренды земельного участка, в том числе с расположенными или возводимыми на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), капитальных строений (зданий, сооружений) с одновременным залогом земельного участка, находящегося в частной собственности (права аренды земельного участка), на котором расположены эти капитальные строения (здания, сооружения), а также имущества, относящегося к основным средствам залогодателя.
По договору купли-продажи без проведения торгов заложенное имущество может быть реализовано только банком-залогодержателем, залогодателем или иным лицом, уполномоченным нотариально удостоверенным соглашением банка-залогодержателя с залогодателем, в случаях удовлетворения требований о погашении банковского кредита за счет заложенного имущества.
Справочно
Обращение взыскания на заложенное имущество по нотариально удостоверенному договору залога такое же, как и по договору залога в простой письменной форме, т.е. в судебном порядке либо путем заключения соглашения.
Прекращение залога при исполненном обязательстве
Согласно ст. 55 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З (в редакции от 08.01.2018) “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются в числе прочего договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законодательством Республики Беларусь, но не противоречащие ему; иные действия граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
В случае, если обеспеченное нотариально удостоверенным договором залога обязательство исполнено, желательно для устранения разногласий в дальнейшем закрепить это документально, заключив соответствующее соглашение, которое также необходимо удостоверить нотариально.
Если исполнено обязательство, в обеспечение которого был заключен договор залога, по которому, в свою очередь, заключено соглашение, то необходимо заключить соглашение о его расторжении.
Больше информации про исполнительную надпись нотариуса по ссылке.
