Ситуация: После расторжения договора аренды нежилого помещения между сторонами не был подписан акт приема-передачи, так как арендодателем был выявлен ряд эксплуатационных дефектов, которые арендатор не признавал. Заключением экспертизы был определен ориентировочный размер убытков.
Актуально по состоянию на 22.04.2022
У ИП (арендодатель) на праве собственности находится нежилое помещение, которое по договору аренды было передано в пользование ООО (арендатор). Через несколько лет пользования помещением ООО направило ИП уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении.
Условиями договора аренды было предусмотрено, что на момент возврата арендуемых помещений арендодателю состояние этих помещений должно соответствовать состоянию на момент получения в аренду. Арендатор обязан обеспечивать поддержание их в исправном состоянии, чистоте, бережно относиться, не допускать порчи и повреждения стенового и плиточного покрытий. По окончании срока договора представители арендодателя и арендатора проводят совместный осмотр помещения на предмет выявления эксплуатационных повреждений, на основании чего составляется акт выявленного ущерба. Все выявленные дефекты арендатор должен устранить в течение двух месяцев за свой счет.
Поскольку в помещении имелись дефекты, ИП направил уведомление ООО о необходимости исполнения обязательств по приведению помещения в состояние на момент заключения договора.
В день прекращения договора Общество не направило своего представителя для проведения совместного осмотра, от подписания акта выявленного ущерба и акта приема-передачи помещения отказалось. Ответом ООО сообщило об отказе в подписании представленных документов и направило в адрес ИП свой акт приема-передачи.
ИП обратился в суд с иском о взыскании с ООО убытков, связанных с неисполнением договора аренды.
Для оценки состояния помещения ИП был привлечен эксперт, который провел обследование фактического состояния передаваемого от арендатора изолированного помещения.
В заключении эксперта техническое состояние передаваемого от арендатора помещения оценивается как неисправное, но выявленные дефекты устраняются в процессе технического обслуживания и текущего ремонта. Эксперт определил, что ориентировочная стоимость ремонтно-восстановительных работ с учетом выполнения работ подрядным способом составляет 3 594,57 руб.
В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
В силу ст. 364 ГК должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Наличие дефектов помещения опровергается тем фактом, что после прекращения договора между ООО и ИП последним был заключен договор аренды этого же помещения с третьим лицом для размещения магазина. Работы по текущему ремонту ООО были выполнены и приняты ИП при осмотре. От подписания акта приемки помещения ИП необоснованно отказался.
Ряд дефектов (следы залития) должны быть устранены за счет эксплуатирующей организации, так как возникли не по вине ООО. Остальные дефекты, указанные в иске, возникли уже после фактического возврата ИП спорного помещения.
В заключении эксперта стоимость работ, которые необходимо выполнить, указана ориентировочно, что не является достаточным доказательством для взыскания убытков.
Стоимость ремонтно-восстановительных и отделочных работ в спорном помещении, необходимых для устранения эксплуатационных дефектов, судом была признана обоснованной, так как соответствует характеру выявленных недостатков и определена экспертом согласно действующим нормам и расценкам на дату осмотра. Заключение не содержит работ, которые могли бы быть признаны излишними.
Несмотря на частичное устранение результата эксплуатации помещения, выразившегося в необходимости проведения штукатурных и малярных работ, ООО не приняло всех мер по приведению помещения в соответствие с эксплуатационными характеристиками на момент приемки помещения в аренду.
То обстоятельство, что между ИП и третьим лицом был заключен еще один договор аренды после фактического принятия помещения от ООО, не влияет на существо спора, так как в акте приема-передачи помещения третьему лицу указано, что видимые недостатки отсутствуют, за исключением указанных в «заключении специалиста».
Факт причинения убытков ИП, причинно-следственную связь между фактом нарушения права и причиненными убытками и их размер суд посчитал доказанными.
Доводы ООО в части наличия оснований для выводов о вине эксплуатирующей организации (следы залития) и, как следствие, об отсутствии вины арендатора судом признаны недоказанными, так как исходя из условий договора при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования арендатор обязан немедленно сообщить об этом арендодателю. С учетом принципа разумности при наличии иных обстоятельств, свидетельствующих о возможности нанесения ущерба помещению, арендатор при отсутствии его вины должен был сообщить арендодателю об указанных обстоятельствах своевременно.
Доказательств направления сообщений в данной части ответчиком не представлено.
Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Резюме
В п. 2 ст. 14 ГК под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
В судебной практике имеется немало случаев, когда лицом, чье право нарушено, расходы для восстановления нарушенного права уже были произведены, и тогда размер убытков доказать проще.
Когда такие расходы еще не произведены, а лишь планируется их произвести, то доказать размер убытков сложнее. Для фиксации доказательств и определения размера предстоящих расходов здесь можно воспользоваться услугами специалиста. Но даже специалист, обладающий специальными познаниями в области строительства, не всегда может рассчитать сумму расходов точно, а указывает ориентировочную стоимость.
Вместе с тем в описанном случае суд не счел это препятствием для удовлетворения заявленного требования о взыскании убытков.
Дополнительно по теме:
>>Иск о взыскании неустойки и убытков в части, не покрытой неустойкой, штрафа за поставку некачественного товара (образец)
>>Галуза В. Судебные расходы как убытки
>>Знак Н. Убытки при недостижении целей договора: пределы допустимого
>>Юридический практикум: обзор актуальной судебной практики. Договорная ответственность и взыскание убытков (видео)
