Актуально по состоянию на 26.04.2022
Налог на добавленную стоимость
При совершении сделок купли-продажи имущества у продавца — плательщика НДС возникает обязанность по исчислению и уплате НДС, а у покупателя — плательщика НДС — право на налоговые вычеты.
Налоговыми вычетами признаются суммы НДС, предъявленные продавцами, состоящими на учете в налоговых органах Республики Беларусь и являющимися плательщиками НДС, к оплате плательщику при приобретении им на территории Республики Беларусь товаров (работ, услуг), имущественных прав (ст. 132 НК).
Покупатель — плательщик НДС вправе уменьшить НДС от реализации своих товаров (работ, услуг), имущественных прав на сумму налоговых вычетов.
Справочно.
Ликвидационное производство — процедура конкурсного производства, применяемая к должнику, признанному банкротом, в целях ликвидации должника — юрлица или прекращения деятельности должника — ИП, продажи имущества должника и удовлетворения требований кредиторов (ст. 1 Закона «Об экономической несостоятельности (банкротстве)»).
С 2019 г. согласно подп. 2.30.2 п. 2 ст. 115 НК не признаются объектом обложения НДС сделки по реализации имущества субъекта хозяйствования, признанного в соответствии с законодательством экономически несостоятельным (банкротом), в процедуре ликвидационного производства.
Таким образом, с 2019 г. организации-банкроты имеют право не выставлять НДС и не выделять его в первичных документах своим покупателям. С одной стороны, это позволяет снизить цену сделки, а с другой стороны, у покупателей — плательщиков НДС не возникает права на налоговые вычеты.
Пример 1.
Организация приобретает здание у юридического лица. Продавец и покупатель являются плательщиками НДС. Стоимость здания составляет 120 000,00 руб., в том числе НДС — 20 000,00 руб.
Организация-покупатель заплатит за здание 120 000,00 руб.; 20 000,00 руб. станут ее налоговыми вычетами, на которые она имеет право уменьшить свой НДС к уплате в соответствии с законодательством.
Пример 2.
Организация приобретает здание у юридического лица, которое признано банкротом. Продавец и покупатель являются плательщиками НДС. Стоимость здания составляет 100 000,00 руб. без НДС.
Продавец не выделяет в первичных учетных документах сумму НДС, так как данная сделка не признается объектом обложения НДС. Таким образом, право на налоговый вычет не возникает.
Справочно.
Подпункт 2.30.2 п. 2 ст. 115 НК применяется в отношении сделок, заключенных в 2019 г., и со дня принятия экономическим судом решения об открытии ликвидационного производства.
При планировании налоговых платежей по НДС покупатель — плательщик НДС должен учитывать, что такие сделки не облагаются НДС и у него не возникает права на налоговый вычет, на который он смог бы уменьшить свой НДС к уплате в следующих отчетных периодах.
«Имущественные» налоги: налог на недвижимость и налог на землю
С 1-го числа квартала, следующего за кварталом, в котором будет приобретен объект недвижимости, покупатель станет плательщиком налога на недвижимость по этому объекту и будет обязан подать декларацию. Ставка налога на недвижимость для организаций может составлять от 0,1 % до 1 % в зависимости от объекта обложения.
Справочно.
С 2019 г. также не требуется исчислять налог на недвижимость по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам сверхнормативного незавершенного строительства (п. 1 ст. 227 НК).
Обязанность по уплате земельного налога возникает с 1-го числа месяца, следующего за месяцем приобретения объекта недвижимости. Ставка налога на землю для организаций составляет 1 %.
При этом п. 2 ст. 230 и п. 10 ст. 241 НК дают право областным Советам депутатов или по их поручению местным Советам депутатов базового территориального уровня и Минскому городскому Совету депутатов увеличивать ставки налога на недвижимость и налога на землю в 2019 г. до 2,5 раза.
Пример 1.
Организация имеет на балансе здание, которое находится в Дзержинском районе Минской области. Остаточная стоимость здания по данным бухгалтерского учета составляет 120 000,00 руб. Налоговая база по налогу на землю составляет 25 000,00 руб.
Решением Дзержинского Совета депутатов № 132 от 28.12.2018 установлено увеличить ставку налога на недвижимость и земельного налога в 2019 г. в 2,5 раза. Налог на недвижимость и налог на землю уплачиваются ежеквартально равными долями.
Налог на недвижимость составит в 2019 г. 3000,00 руб. (120 00,00 х 1 % х 2,5). Сумма к уплате за квартал — 750,00 руб.
Сумма налога на землю к уплате за год составит 625,00 руб. (25 000,00 х 1 % х 2,5), за квартал — 156,25 руб.
С 2019 г. п. 3 ст. 230 и п. 11 ст. 241 НК ограничивают применение повышающих коэффициентов, устанавливаемых Советами депутатов для организаций, признанных экономически несостоятельными (банкротами), в процедуре ликвидационного производства.
Справочно.
Решения местных Советов депутатов об увеличении (уменьшении) ставок налога на недвижимость, принятые до 01.01.2019, применяются в 2019 г. без учета норм п. 2 ст. 230 НК. При подготовке таких решений на 2020 г. они подлежат приведению в соответствие с данной нормой (п. 16 ст. 4 Закона от 30.12.2018 № 159-З).
Пример 2.
Организация проходит процедуру банкротства и имеет на балансе здание, которое находится в Дзержинском районе Минской области. Остаточная стоимость здания по данным бухгалтерского учета составляет 120 000,00 руб. Налоговая база по налогу на землю — 25 000,00 руб.
В данном случае решение Дзержинского Совета депутатов № 132 от 28.12.2018 об увеличении ставки налога на недвижимость и налога на землю в 2,5 раза не применяется, так как организация проходит процедуру экономической несостоятельности.
Налог на недвижимость составит в 2019 г. 1200,00 руб. (120 000,00 х 1 %). Сумма к уплате за квартал — 300,00 руб.
Сумма налога на землю к уплате за год составит 250,00 руб. (25 000,00 х 1 %), за квартал — 62,50 руб.
Таким образом, при приобретении недвижимого имущества у организации-банкрота покупателю стоит скорректировать свои ожидания по размеру налога на недвижимость и налога на землю на повышающий коэффициент местного Совета депутатов. Эта льгота не переходит к покупателю и может увеличить его платежи по имущественным налогам до 2,5 раза.
Арендная плата за землю
При использовании земельных участков может возникать обязательство по уплате и исчислению как земельного налога, так и арендной платы за землю. К размеру арендной платы применяются повышающие коэффициенты областных Советов депутатов или по их поручению местных Советов депутатов базового территориального уровня и Минского городского Совета депутатов.
Справочно.
Новая Инструкция, регулирующая порядок организации и проведения электронных торгов по продаже имущества в банкротстве, начинает действовать с 13.11.2019. Одновременно утратят силу ныне действующие Правила проведения торгов в электронной форме в процедурах экономической несостоятельности (банкротства).
При исчислении и уплате арендной платы за землю для организаций, признанных экономически несостоятельными (банкротами), в процедуре ликвидационного производства, НК не предусматривает специальных льгот. Данный вид платежа в бюджет рассчитывается в общеустановленном порядке для всех плательщиков.
Резюме
Сложившаяся конъюнктура рынка показывает, что сделки по приобретению объектов недвижимости у организаций-банкротов заключаются часто и могут быть выгодными. Однако при планировании налоговых платежей покупателям необходимо принимать во внимание налоговые льготы, права на которые не переходят к новому владельцу имущества. Это позволит скорректировать финансовый результат сделки.
